物业管（guǎn）理：

    物（wù）业（yè）管理是城市管理（lǐ）体制、房地产管理体制的重大（dà）改革，是一种（zhǒng）与房地产（chǎn）综合开发，与现代化生产方式相（xiàng）配套的综合性管理；是（shì）随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格（gé）局后与之相（xiàng）衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相（xiàng）适应的社会化、专业化、市场化的管理。按（àn）照社（shè）会（huì）产业部门（mén）划（huá）分的标准，物（wù）业管理属于（yú）第三产（chǎn）业。社（shè）会化、专（zhuān）业化、市场化（huà）是物业（yè）管理的三个基本特征。

（一（yī））社会化

    物业管理的（de）社会化，指的是摆（bǎi）脱了过去那种自建自管的分散管理体制（zhì），由（yóu）多个产（chǎn）权单位、产权人通过业主（zhǔ）大会选聘一（yī）家物业管（guǎn）理企业（yè）。 

    物业管理社会（huì）化有两个基本含义（yì）：一是物业（yè）的所有权人要到社会（huì）上去选聘（pìn）物业管理企业；二是（shì）物业管理企业（yè）要到社会上去（qù）寻找可以代管的物业。

    物业的（de）所有（yǒu）权、使用（yòng）权与（yǔ）物（wù）业的经营管理权相互分离，是物业管理社会化的必要前（qián）提，现代化大生（shēng）产的社会专业分工，则是实现物（wù）业管理社会化的必要条件。

（二）专（zhuān）业化

物业管理的专（zhuān）业化，指的是由物业（yè）管理企业通过合同或（huò）契约的签订，按照（zhào）产权（quán）人和使用人的意志和要求（qiú）去实施专业化管理。这就要求：有专业的（de）人员配（pèi）备；有专（zhuān）门的组织机构；有（yǒu）专门的管（guǎn）理工具设备（bèi）；有科学、规（guī）范的管理措施与工（gōng）作程序；运用现代（dài）管（guǎn）理科学和先（xiān）进的维修养护技术实施专业化的管理。物业管理专业（yè）化是现代化大（dà）生产（chǎn）专业分工的必然结果。因此（cǐ），要求物业管理企业（yè）必须具备一定的资质等（děng）级、要（yào）求物业管理（lǐ）从业人员必须具备一定的职（zhí）业（yè）资格（gé）。

（三）市场化

    市场化是物业管理最主要的特（tè）点。在市场经济条件下，物业管理的属性是经营，所提供（gòng）的商品（pǐn）是劳务，方式是等价有（yǒu）偿（cháng），业主通过招投标选聘物业管理企业，由（yóu）物业管理企业来具体实施。物业管理（lǐ）企业（yè）是按照现代企（qǐ）业制度组（zǔ）建并运（yùn）作（zuò），具有（yǒu）明确的经营宗旨和管理章程，实行自（zì）主经营、独立核算（suàn）、自负（fù）盈亏，能够独立承担民事责（zé）任的企业法人。物业管理企业向业主（zhǔ）和使用人提供劳务和服务（wù），业（yè）主（zhǔ）和使用人购买并消费这种服务。在（zài）这样一种（zhǒng）新的（de）机（jī）制下逐步形（xíng）成（chéng）有（yǒu）活（huó）力（lì）的（de）物业管理竞争（zhēng）市场，业（yè）主有权选择物业管理单位，物业（yè）管理单位必须靠自己良好的经（jīng）营（yíng）和服务才能（néng）进入（rù）和占领这（zhè）个市（shì）场。这种通过市场竞（jìng）争（zhēng）机（jī）制和商（shāng）品（pǐn）经营的（de）方式所实现（xiàn）的（de）商业行为就是市场化（huà）。双向（xiàng）选择和等（děng）价有偿（cháng）是物业管理市场化的集中体现。